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三分pk10开奖记录:融资收紧、房企放缓拿地 二三线城市频现土地流拍-双牌新闻

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融资环境收紧、房企放缓拿地 二三线城市频现土地流拍财联社(上海♂┊,记者 王海春)讯♂⊙⌒,“面包”难卖的同时□▽□,此前被开发商抢购的“面粉”??,处境也日益尴尬⊙﹡。最近一段时间π∵♂,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演□,南京、武汉、天津等热点城市也位列其中□↑□。在流拍地块增多的同时∵∵⊙,多城土地交易量同比、环比均出现下降♂。

“一些房企对未来市场的预期不太乐观↑﹡♂,出于自身财务安全的考虑◇∴,投资规模有所缩减△∴∵,并因此放缓了拿地节奏∴。”中指院杭州分院副总经理高院生表示◇。

土地流拍折射出的信号9月以来π〇〇,天津土地市场已经两度出现流拍π⊙。9月12日天津出让的4宗地块中□﹡,有一宗商服用地流拍□?,其余三宗未流拍的土地△┊↑,有两宗以底价成交;此前的9月4日♂〇〇,该市出让的土地中〇⊙,位于生态城旅游区一宗地块遭流拍□,而原计划于9月4日当天出让的4宗住宅用地π∴□,于9月2日暂停出让〇。

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房企整体负债创五年新高从房企负债变化情况来看?△,今年上半年房企整体负债水平﹡∴♂,处于近五年以来的高位◇。克而瑞监测数据显示♂﹡,2019年上半年174家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%□,达到2015年以来的最高值;如果将永续债计入△↑,174家房企的净负债率约97.73%△♂⊙。

在土地交易量下降的同时♂☆,八月全国336城经营性用地供应总面积约24769万平方米﹡∴□,环比上涨近20%△〇┊。二线城市土地供应量环比增长超过两成∴□﹡,包括杭州、武汉、天津等热点重点城市的土地供应量均有增加↑,其中不乏主城区的优质宅地⊙〇⊿。

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对此♀,上海一家中型房企投资部经理认为↑〇,在房企投资热情高涨的时期♀⊿,在热点城市较少出现流拍的现象♀。目前房企拿地积极性下降?◇,反映出开发商对未来预期有所改变☆☆♀。

“在融资环境收紧形势下↑,房企会适当降低对发展速度的要求∴,将销售回款视为当期重要目标◇π∴,而投资拿地的安排则会适当放缓┊?♂。” 江苏一家房企市场营销部经理对记者表示♂□☆。

上述房企投资经理告诉财联社记者☆↑,地块暂停出让♂◇∵,可能与意向买家的投资变化有关?。“有些地块房企此前看好并有购入计划☆〇?,会与出让方沟通;但在出让过程中因市场变化或企业自身原因⊿,可能想降低如价格等方面的要求⊿↑♂,或干脆不想要了◇〇,从而引发个别地块暂停出让∴□。”该投资经理补充道⌒〇∵。

但5月以后▽☆,房地产融资环境发生变化∵⊙。监管部门不仅收紧了房地产信托融资﹡☆♀,对房企海外发债用途也做出进一步限制↑⌒。

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“八月土地供应量有所增长?,但房企拿地热情却有所降低∵∵,这应该是土地交易下降的原因之一♂♀。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示♂⌒。

多位接受财联社记者采访的业内人士认为∟▽,土地市场降温的背后∴┊⊙,与房地产融资环境收紧及开发商调整投资计划有关♀?△。

惠州9月12日出让一宗起始价4.89亿元、位于惠城区的商住用地▽♀▽,因无人应价而流拍;9月3日武汉出让的5宗地块中⊙,有两宗地块流拍;南京8月29日的大型土地拍卖会上♀,位于江宁区一宗商业用地流拍⊙。

“今年五月融资收紧的一个重要部分〇□,就是收紧了用于支付土地款的‘前融’⊿□。银保监会深层穿透管理♂♂,使得这种处于一定灰色地带的操作受到严格监管♀,这对房企投资去杠杆的影响的确比较大〇□♂。”上述房企投资部负责人说﹡┊。

就融资政策变化对房企投资的影响?∵,有开发商向记者表示〇,一些通过“前置融资”拿地加杠杆的企业┊,受到的冲击尤为明显⌒∟。

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对于房企净负债率水平上升的原因▽▽♀,杨科伟分析称⌒,这与今年一季度楼市销售及房企融资出现“小阳春”有关□。今年三、四月土地市场较火热∟,房企拿地较积极↑∴,不少房企抓紧时机展开一波融资□◇,使得现金流出较多▽。

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“在融资环境收紧的背景下☆□,由于房企投资要有足够的自有资金支付⊙△,其在拿地环节的杠杆率有所降低☆,投资因而变得相对谨慎∟。”高院生认为♂△┊,“房企拿地谨慎的另一个原因是⌒,在融资与销售均面临一定压力下π⊿,有必要降低企业负债率以提高财务安全⊿〇。确保现金流安全、强调销售回款﹡,成为很多企业今年下半年业绩一项重要指标﹡⊙。”

据克而瑞监测数据∵π,全国336城八月土地成交建筑面积为16959万平方米♂◇,环比下降14%∵,同比降幅则扩大到36%♂。各能级城市土地成交均出现不同程度下降┊,其中二线城市环比降幅超过三成⌒⊙∵,从而影响八月土地成交量较七月明显缩减∵☆。

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天津地块频现流拍?〇♀,仅是二三线城市土地市场的一个缩影⊙。武汉、南京、惠州等热点城市?,近期均有土地遭流拍?┊。

杨科伟向记者指出┊♂,经过多轮调控⌒♂♂,房企对融资收紧变得相当敏感♀♂。面对融资层面的调控﹡π,多数企业首先会保证拥有相对充裕的现金流﹡♂。将精力首先放到销售、加强回款♂┊☆,投资拿地则被排在相对靠后的位置♂↑?。

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据了解☆π,此前房企也曾通过资管计划来进行前置融资⊙π,资管计划被严控后⊿⊿♀,则通过信托来支付土地款∴∴。有一段时期由于一些分支机构会这样操作﹡∟∵,从而成为行业一种通行的做法⊙♂。

“‘前融’主要发生在土地支付这一环节▽☆π。银行要在房企支付土地款后⊿,才发放开发贷↑,房企也因此才能获得后续开发中的重要资金♂〇。但土地款的支付〇,有些项目因土地成本较高∴∴♂,也是一笔不小的支出↑。严格来说♂,土地款应由房企自有资金支付□,但房企为加大投资力度及充分利用市场资金♂,往往想借用资金来撬动更多项目□⊿♂。”该房企投资部负责人补充道﹡⊙﹡。

引人关注的是♀,地块在即将公开出让前不久∵△,突然暂停出让的现象也有所增加?。广东省江门市公共资源交易中心9月11日发布公告□∵,原定于9月12日出让的两幅土地♂﹡⊙,因故暂停交易程序∵?π。而中山市公共资源交易中心9月9日先是宣布□,分别暂缓原定于9月11日、9月12日出让的W10-19-0030和W10-19-0033地块的交易程序☆┊∴,但随后又做出更正﹡☆, W10-19-0033地块将正常出让△◇⊿。

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一家浙江房企投资部负责人告诉财联社记者♂⊿┊,“前置融资”在地产投资圈被简称为“前融”π◇。他介绍∴,“其操作大致为∴♂?,拍地前先缴纳一部分土地保证金?☆,竞得土地后先支付首笔土地款□,此后再分期或一次性付清余下土地款☆〇▽。而‘前融’一般在拍得土地后♂,房企通过信托进行过桥贷款用于支付部分土地款⊿?∟,后续再通过银行或信托以项目开发名义展开其它形式的贷款♂,当项目开发达到预售标准可预售后↑↑?,房企通过销售获得回款↑↑∵,可以快速偿还银行贷款或其它形式的融资♂△。”

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